Il Rendiconto Condominiale

L’obbligo di rendicontazione a fine anno

La riforma del condominio L.220/2012 ha inciso profondamente sulla figura dell’amministratore, escludendo figure di gestori di edifici “improvvisati”, richiedendo persone sempre più specializzate nella conoscenza del codice civile e questo perché il condominio è un istituto giuridico che coinvolge altre norme del codice civile relative alle obbligazioni, ai contratti, ai diritti reali.
La riforma ha previsto per la figura dell’amministratore specifici obblighi verso i proprietari, sia in merito alle modalità di gestione dei beni condominiali, sia alle somme gestite e al rendiconto.
Il Codice Civile nella nuova formulazione prevede all’art 1129 le norme per la nomina, revoca e obblighi dell’amministratore e in particolar modo al comma 7 prevede che: “L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio , su uno specifico conto corrente, bancario o postale, intestato al condominio”. Lo scopo di questa norma è quella di impedire all’amministratore di confondere il proprio patrimonio personale con quello del condominio. L’art. 1129 co 12 nr. 3 c.c. prevede che, qualora l’amministratore non ottempera alla norma del co.7, si abbia una irregolarità grave che porta alla revoca della nomina dell’amministratore.
L’obbligo del conto corrente e l’uso dello stesso per ogni transazione potrebbe essere inteso come la volontà del legislatore di far diventare il conto corrente come il nuovo rendiconto ed insieme al registro di contabilità che elenca cronologicamente i singoli movimenti permettere in ogni momento la possibilità di ricostruire la gestione contabile del condominio, incrociando i dati sul c/c e sul registro di contabilità.
L’art. 1130 elenca quelle che sono le attribuzioni dell’amministratore e al co.1 nr.10 stabilisce che l’amministratore deve “redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni” ; questo implica che l’obbligo dell’amministratore di redigere il rendiconto è annuale in riferimento all’anno solare, per cui il periodo di gestione si apre il 1 gennaio e si chiude il 31 dicembre. Il riferimento temporale stabilito dalla legge non può essere modificato in modo discrezionale o unilaterale dall’amministratore; la norma mira a uniformare la prassi di redazione dei rendiconti e tutelare i proprietari evitando di eludere il loro diritto di controllo sulla gestione. Non sono validi rendiconti redatti con tempi non coincidenti con l’anno solare. L’art. 1130 co.1 nr. 10 prevede che l’amministratore oltre all’obbligo di redigere il rendiconto annualmente deve convocare l’assemblea per l’approvazione entro 180gg. In caso non ottemperi a questi obblighi in base all’art. 1129 co.12, nr.2 può venire revocato dall’autorità giudiziaria e in base all’art.1131 co 4 tenuto al risarcimento del danno.
L’art. 1130-bis al co 1 individua la composizione del rendiconto condominiale, che deve contenere le voci d’entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente la situazione patrimoniale del condominio, i fondi disponibili e le riserve (eventuali) indicate in modo da essere immediatamente verificabili. Esso si compone dei seguenti documenti:
Il registro di contabilità
Il riepilogo finanziario
Nota sintetica della gestione con indicazione dei rapporti in essere.
Il rendiconto condominiale non è altro che il riepilogo degli accadimenti giornalieri che l’amministratore, in base a quanto sopra stabilito, deve rilevare.

Il rendiconto viene redatto perché, il condominio è un ente di gestione delle parti comuni a più persone e per tale motivo i beni e servizi necessari al mantenimento delle parti comuni vengono forniti utilizzando le risorse messe a disposizione dai membri del condominio in base al loro partecipazione alla cosa comune.
L’obiettivo del rendiconto condominiale non è quello di determinare un utile o una perdita, bensì un residuo attivo o passivo a seconda che gli apporti siano maggiori o minori delle spese nel periodo considerato (anno solare) e individuare l’esatto contributo di ogni singolo condomino alla gestione condominale.
Serve anche ad individuare l’attività compiuta dall’amministratore durante l’anno, questo perché l’amministratore gestisce somme di altri e deve rendere conto del suo operato, nell’esercizio del suo mandato e su indicazioni fornite dall’assemblea di condominio. Si ricorda che: l’amministratore con la nomina riceve un mandato a compiere alcuni atti per conto del condominio e per questa sua attività rende conto del suo operato, art. 1713 c.c.; il mandato è limitato ad un anno per poi essere eventualmente rinnovato, art.1129. co 10
Nella redazione del rendiconto condominiale, si dibatte sul dilemma se applicare il principio di cassa o il principio di competenza, generalmente si tende a considerare il principio di cassa più attinente alla redazione del rendiconto condominiale additando il fatto che l’amministratore è tenuto a rendicontare le attività effettivamente eseguite e le somme effettivamente spese.
Applicare questo principio alla lettera implicherebbe non considerare le spese di competenza dell’anno di rendicontazione che non hanno avuto una manifestazione monetaria. Queste verrebbero considerate di competenza del periodo in cui viene eseguito il pagamento, sfalsando l’esatta competenza di esse all’anno in cui si sono manifestate. Considerare le sole spese che hanno avuto una manifestazione monetaria nel periodo in cui essa avviene porterebbe, nel caso di un subentro a dover addebitare al subentrante le spese relative al periodo precedente e tensioni finanziarie che il condominio dovrebbe supportare.
Il principio di competenza a mio avviso permette di considerare le spese nel periodo di competenza, rilevando un debito verso il condominio per il periodo oggetto della rendicontazione eliminando le problematiche che il solo principio per cassa porta con se e sopra evidenziato.
La Corte di Cassazione con la sentenza n. 1544/’04, riconfermando un principio già enunciato dalla giurisprudenza di merito, ha precisato che, pur non dovendo attenersi a regole determinate, il rendiconto deve ispirarsi a criteri di chiarezza, di intelligibilità e di semplicità e dev’essere redatto secondo il criterio della “competenza”.

L’applicazione del principio di competenza contribuisce a rendere l’attività dell’amministratore più agevole in merito agli adempimenti fiscali che il condominio in quanto sostituto d’imposta, è tenuto ad eseguire in riferimento all’anno solare di rifermento, ad esempio, la certificazione delle ritenute d’acconto operate, la comunicazione iva, la dichiarazione dei sostituti d’imposta (mod 770).
Analizziamo i singoli documenti che in base all’art. 1130-bis devono comporre il rendiconto di fine anno:
Il registro di contabilità è quel registro dove vengono annotati cronologicamente, entro 30 gg dalla loro rilevazione, le entrate e le uscite, art 1130 co 1 nr 7. L’attenta e puntuale rilevazione dei fatti, soprattutto se l’amministratore si avvale di un sistema di rilevazione dei dati informatizzato, efficiente e adattabile a qualsiasi dimensione e complessità dei condomini amministrati, aiuterà l’amministratore a compilare il rendiconto finale e rispettare l’obbligo imposto dall’art. 1130 co .1 nr. 10. Nel registro di contabilità devono essere riportati anche i pagamenti e i conguagli relativi agli anni precedenti e sarebbe opportuno distinguere le entrate e uscite relative alla gestione corrente da quelle relative alle somme riscosse a conguaglio anni precedenti e anche le entrate e uscite della gestione straordinaria. Sul registro di contabilità viene costruito il piano di riparto.
REGISTRO DI CONTABILITA’ – CONDOMINIO VIA ………. – PERIODO DA……. A……….
NR. DATA MOV. DESCRIZIONE MOVIMENTO FORNITORE/CREDITORE NR. DOC. DATA DOC. ENTRATE USCITE

Totali

Il rendiconto finanziario è un documento molto simile allo stato patrimoniale dove vengono indicate non solo le entrate e uscite di denaro ma anche le posizioni debitorie e creditorie del condominio nei confronti dei condomini e dei fornitori, i dati devono essere esposti in maniera sintetica. Tale documento deve intendersi come una fotografia della gestione condominiale alla data di chiusura dell’esercizio. Può essere a sezioni contrapposte o sovrapposte e deve chiudere a pareggio.
RENDICONTO FINANZIARIO CONDOMINIO VIA………………– PERIODO DA………… A…………….
SITUAZIONE CASSA
ENTRATE EURO USCITE EURO
SALDO INIZIALE CASSA USCITE SPESE TABELLA A
SALDO INIZIALE C/C USCITE SPESE TABELLA B
ENTRATE QUOTE CONDOMINIALI CORRENTI USCITE SPESE TABELLA C
ENTRATE PER QUOTE CONDOMINIALI STRAORDINARIE USCITE SPESE STRAORDINARIE
ENTRATE DIVERSE(SPECIFICARE) USCITE DIVERSE (SPECIFICARE)
TOTALE ENTRATE TOTALE USCITE
RESIDUO DI CASSA
TOTALE A PAREGGIO TOTALE A PAREGGIO

SITUAZIONE PATRIMONIALE
ATTIVITA’ EURO PASSIVITA’ EURO
CASSA (SALDO DA SITUAZIONE CASSA) DEBITI V/FORNITORI (A.CORRENTE)
C/C (SALDO DA SITUAZIONE CASSA) DEBITI V/FORNITORI (A.PRECEDENTI)
CREDITI V/CONDOMINI ORDINARIE DEBITI V/BANCHE
CREDITI V/CONDOMINI STRAORDINARIE DEBITI TRIBUTARI
CREDITI PER CONGUAGLI ANNI PRECEDENTI DEBITI PREVIDENZIALI
CREDITI PER CONTENZIOSO FONDO TFR DIPENDENTI
ANTICIPI A FORNITORI FONDI SPESE STRAORDINARIE
DEPOSITI CAUZIONALI (ES: X TFR) ………………
………………….. …………………
TOTALE ATTIVITA’ TOTALE PASSIVITA’
CONGUAGLIO NEGATIVO CONGUAGLIO POSITIVO
TOTALE A PAREGGIO TOTALE A PAREGGIO

La nota sintetica sulla gestione, in base all’art 1130-bis è una nota esplicativa della gestione con indicazione dei rapporti in corso e le questioni pendenti.
In essa l’amministratore riporta:

– i fatti della gestione ordinaria per i quali si vuole dare un ulteriore informazione;

– la descrizione dei rapporti in corso e continuativi di qualunque genere con fornitori, lavoratori, aggregazioni condominiali;

– le questioni pendenti, ovvero i contenziosi con fornitori e con condomini, recupero crediti, rapporti con legali, questioni fiscali, indicazione di eventuali “falsi morosi”, ovvero di condomini che hanno saldato la loro posizione gli ultimi giorni dell’anno e si ritrovano morosi per un effetto temporale, menzionarli evita contestazioni,inoltre si può nella nota indicare eventuali risparmi di spesa realizzate.

In pratica, con l’indicazione “sintetica”, il legislatore demanda alla diligenza dell’amministratore i contenuti delle questioni, fatti e circostanze meritevoli di essere evidenziati all’attenzione dei condomini.

A fine anno l’amministratore si preoccuperà di presentare il rendiconto di fine anno condominiale e il bilancio preventivo per il nuovo anno, singolarmente corredati dal piano di riparto per farli approvare all’assemblea condominiale.
I documenti che le varie associazioni e la buona pratica consigliano di presentare e che completano quanto previsto dall’art.1130-bis del c.c. sono così raggruppati:

Il registro di contabilità che diventa un consuntivo di gestione dell’anno passato
Il piano di riparto trai condomini del saldo a conguaglio
La situazione cassa
La situazione patrimoniale
Il bilancio preventivo anno successivo e il piano di riparto

Conguaglio di fine anno(elenco spese ed entrate)
Tabella Descrizione Preventivo Consuntivo Differenza
Tab A PROPRIETA’
A-01 Assicurazione incendio e R.C.
A-02 Compenso amministratore
A-03 Cancelleria, Stampati
A-04 Passo Carrabile
A-05 Energia Elettrica
A-06 Oneri c/c
A-08 Materiale Elettrico
A-09 Materiale per giardinaggio
A-10 Salario Portiere
A-11 Inps Portiere
A-12 Inail Portiere
A-13 Acc.to fondo TFR portiere
A-14 Manutenzioni
Totale Tabella A
Tab.B ASCENSORE
B-01 Materiale ascensore
B-02 Forza motrice
B-03 Assistenza ascensore
Totale Tabella B
Tab-C RISCALDAMENTO
C-01 Consumo metano
C-02 Forza motrice
C-03 Terzo Responsabile
Totale tabella C
Tab-D ACQUA
D-01 Consumi idrici e depurazione
Totale tabella D
Acqua
Postali
Saldi esercizio precedente
TOTALE SPESE DA RIPARTIRE
SPESE INDIVIDUALI
SPESE STRAORDINARIE
Manutenzione tetto
Totale Spese Straordinarie
Quote ordinarie incassate
Quote straordinarie incassate- Tetto
Quote straordinarie incassate- Acqua
Interessi attivi c/c
TOTALE QUOTE INCASSATE
AVANZO/DISAVANZO DI GESTIONE

Prospetto di riparto spese consuntivo ordinarie
Condomini M/m Tab. A Tab. B Tab. C Tab. D Acqua Altre spese da ripart. Spese Indiv.li Preventivo Consuntivo Conguaglio
Int. 1
Int. 2
Int. 3
Int….
Totali 1000 Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro

Prospetto di riparto spese consuntivo straordinarie
Condomini M/m Manutenzione Tetto Preventivo Consuntivo Conguaglio
Int. 1
Int. 2
Int. 3
Int….
Totali 1000 Euro Euro Euro Euro

Il bilancio preventivo indica le uscite previste per l’anno successivo.

Tabella Descrizione Preventivo
Tab A PROPRIETA’
A-01 Assicurazione incendio e R.C.
A-02 Compenso amministratore
A-03 Cancelleria, Stampati
A-04 Passo Carrabile
A-05 Energia Elettrica
A-06 Oneri c/c
A-08 Materiale Elettrico
A-09 Materiale per giardinaggio
A-10 Salario Portiere
A-11 Inps Portiere
A-12 Inail Portiere
A-13 Acc.to fondo TFR portiere
A-14 Manutenzioni
Totale Tabella A
Tab.B ASCENSORE
B-01 Materiale ascensore
B-02 Forza motrice
B-03 Assistenza ascensore
Totale Tabella B
Tab-C RISCALDAMENTO
C-01 Consumo metano
C-02 Forza motrice
C-03 Terzo Responsabile
Totale tabella C
Tab-D ACQUA
D-01 Consumi idrici e depurazione
Totale tabella D
ACQUA consumo anno 20xx
TOTALE Spese Ordinarie
SPESE STRAORDINARIE (solo se autorizzate dall’assemblea)
Totale Spese Straordinarie
TOTALE GENERALE SPESE

Il piano di riparto delle spese preventivate sono basate su dati ipotetici e rappresentano un acconto che i singoli condomini versano alla gestione condominiale sulla base dei millesimi di proprietà, nel piano di riparto vengono riportate le quote a cadenza bimestrale o mensile o trimestrale.

Prospetto di riparto spese preventive ordinarie
Condomini M/m Tab. A Tab. B Tab. C Tab. D Acqua Spese Straord. Spese Indiv.li Totale Preventivo Quota 1 – trim Quota 2 – trim Quota 3 – trim Quota 4 – trim
Int. 1
Int. 2
Int. 3
Int….
Totali 1000 Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *